Apakah Anda ingin berinvestasi di properti tetapi tidak memiliki pengetahuan? Jika YA, berikut adalah panduan lengkap tentang cara berinvestasi di gedung dan kompleks apartemen tanpa uang.
Berinvestasi dalam bangunan apartemen dan kompleks adalah komitmen besar untuk dibuat, baik secara finansial maupun sebaliknya. Karena itu, tidak mengherankan bahwa kadang-kadang digambarkan sebagai karier, dan bukan hanya strategi investasi. Mengelola kompleks apartemen memerlukan tingkat keterlibatan yang lebih dalam jika dibandingkan dengan mengelola unit keluarga tunggal, baik secara fisik maupun finansial. Kemudian lagi, berinvestasi dalam bangunan apartemen hadir dengan kelebihannya sendiri yang sangat unik untuk niche tersebut.
Mengapa Bangunan dan Kompleks Apartemen adalah Investasi Besar
- Akumulasi Ekuitas: Banyak penyewa membayar hipotek Anda. Dengan lebih sedikit kesepakatan, Anda dapat mengumpulkan portofolio aset yang cukup besar untuk perencanaan warisan dalam waktu yang jauh lebih singkat.
- Leverage: Biaya modal tidak pernah lebih menarik, dan ada beragam produk pinjaman untuk dipilih. Sekarang adalah waktu untuk mengunci hutang jangka panjang dan membayar pokok yang signifikan dari waktu ke waktu.
- Arus Kas: Portofolio saham tidak menciptakan arus kas kecuali saham membayar dividen. Apartemen secara tradisional memiliki stabilitas lebih daripada stok.
- Aset Keras: Bangunan apartemen bukanlah aset kertas - jauh lebih nyata. Jika Anda membeli kesepakatan dengan benar, nilainya tidak akan pernah bisa menjadi nol. Apartemen secara universal dianggap sebagai lindung nilai inflasi yang sangat baik (suatu hari, inflasi pada akhirnya akan muncul).
Cara Berinvestasi di Gedung & Kompleks Apartemen Tanpa Uang
Mempelajari cara berinvestasi di gedung dan kompleks apartemen bukanlah hal yang mudah, tetapi langkah-langkah di bawah ini dapat membantu mempermudah proses ini. Untuk memulai, pertama-tama pastikan bahwa memasuki ceruk investasi benar-benar hal yang tepat untuk Anda:
1. Pastikan berinvestasi di apartemen dan membangun proyek adalah investasi yang tepat untuk Anda
Apakah Anda telah membangun portofolio atau benar-benar baru dalam berinvestasi real estat, Anda harus benar-benar yakin bahwa berinvestasi dalam bangunan apartemen tepat untuk Anda. Ada banyak hal yang harus Anda pertimbangkan termasuk biaya yang terlibat dan komponen waktu. Biaya untuk memiliki gedung apartemen meliputi persyaratan modal awal, serta matriks arus kas yang berkelanjutan terkait dengan mengelola beberapa unit penyewa pada suatu waktu.
Kedua, mengelola gedung apartemen membutuhkan lebih banyak keterlibatan dan manajemen, seperti berurusan dengan pergantian penyewa, penyewaan dokumen dan mengatasi masalah pemeliharaan. Sebelum Anda membuat keputusan keuangan untuk melakukan investasi ini, Anda harus memastikan bahwa Anda dapat mengakomodasi jadwal tersebut dan bahwa Anda juga memiliki sarana untuk memikul biaya yang terlibat.
2. Pilih jenis bangunan apartemen yang akan dituju
Tak perlu dikatakan bahwa semua apartemen tidak sama. Datang dalam berbagai bentuk dan ukuran. Satu bangunan bisa menjadi rumah Victoria yang telah direhabilitasi yang telah dibagi menjadi beberapa unit, sementara yang lain mungkin merupakan gedung bertingkat modern di daerah metropolitan.
Menentukan berapa banyak apartemen yang Anda mampu akan membantu mempersempit pencarian Anda, serta mengidentifikasi jenis bangunan apa yang akan menawarkan pengembalian investasi terbaik untuk anggaran Anda. Investor menghadapi trade-off yang rumit antara harga beli dengan biaya perbaikan dan renovasi.
3. Identifikasi Properti
Segera setelah Anda memutuskan jenis apartemen yang ingin Anda miliki, langkah logis berikutnya adalah berburu properti. Anda dapat memilih untuk mencari properti sendiri, dengan bantuan profesional atau layanan, atau kombinasi keduanya.
Salah satu cara untuk mencari kesepakatan secara mandiri adalah bergabung dengan klub atau asosiasi investasi real estat setempat. Dengan berjejaring dengan profesional lain, kemungkinan Anda akan terhubung dengan sesama investor yang akan mengetahui tentang properti yang akan dijual.
Di sisi lain, agen real estat, terutama agen real estat komersial, dapat terbukti membantu dalam proses ini. Mereka tidak hanya memiliki akses ke beberapa layanan listing, mereka juga sering memiliki daftar dari broker komersial. Namun, perhatikan bahwa biaya komisi untuk transaksi komersial sedikit lebih tinggi daripada biaya untuk transaksi perumahan.
4. Pikirkan Uji Tuntas Anda
Sebelum Anda membuat penawaran untuk membeli gedung apartemen atau kompleks, Anda harus mempertimbangkan uji tuntas Anda dan melakukan analisis yang sangat cermat terhadap kesepakatan tersebut. Jika Anda berniat membeli apartemen, faktor-faktor yang harus Anda ingat termasuk, lokasi, jumlah unit di gedung, fasilitas yang tersedia, serta kondisi bangunan.
Aspek-aspek ini akan membantu Anda menghitung berapa banyak biaya sewa yang mungkin dapat Anda bebankan, serta berapa banyak yang harus Anda belanjakan untuk perbaikan dan peningkatan yang diperlukan. Selain itu, kondisi keseluruhan bangunan dapat membantu memberi sinyal seberapa sering perbaikan dapat memengaruhi arus kas bulanan Anda.
Selain itu, lokasi properti akan menunjukkan faktor sosial ekonomi lokal yang akan mempengaruhi profitabilitas dalam jangka panjang, dalam hal hasil sewa, tingkat hunian, atau nilai jual kembali. Setelah Anda serius tentang properti tertentu, pastikan untuk menyewa inspektur, dan dapatkan salinan sewa, pengembalian pajak, dan dokumen hukum lainnya dari pemilik sebelumnya untuk membantu mengidentifikasi masalah tersembunyi, jika ada.
5. Membuat penawaran, membiayai dan menutup transaksi
Untuk melakukan penawaran, nilai bangunan apartemen dapat dinilai menggunakan perbandingan pasar, pendapatan potensial, serta pendekatan penggantian, di mana investor memperkirakan berapa biaya untuk membangun gedung yang sama. Karena properti dengan lima unit atau lebih tidak memenuhi syarat untuk pinjaman yang didukung pemerintah, pinjaman komersial biasanya berasal dari pemberi pinjaman tradisional dan swasta.
Bersiaplah ketika pemberi pinjaman membutuhkan bunga dan cadangan uang tunai, serta ketika mereka menyukai properti dengan potensi pasar yang bagus dan tingkat hunian yang tinggi. Namun, kabar baiknya di sini adalah bahwa pemberi pinjaman komersial cenderung menekankan potensi pendapatan properti, dan tidak fokus kurang dari keuangan pribadi dan sejarah kredit investor.
Faktor yang Perlu Dipertimbangkan Ketika Berinvestasi dalam Bangunan dan Kompleks Apartemen
Sebuah. Arus Kas: Apakah arus kas properti ini? Ini adalah masalah yang paling penting untuk dipertimbangkan, dan itu tergantung pada banyak faktor, termasuk:
- Kekuatan pasar sewa lokal (lowongan dan kenakalan)
- Jenis pasar yang Anda beli (bangunan kelas C biasanya memiliki lebih banyak pergantian penyewa dan perbaikan dan pemeliharaan yang lebih tinggi daripada bangunan kelas A atau B)
- Suku bunga pada pembiayaan Anda (apakah itu pembiayaan konvensional atau pinjaman uang keras?)
- Ukuran uang muka Anda
Selanjutnya, Anda harus bertanya pada diri sendiri apakah properti yang ingin Anda beli akan dapat secara realistis memberikan penghasilan bagi Anda. Anda juga perlu mengetahui arus kas properti ini dibandingkan dengan properti potensial lainnya.
Misalnya, rumah $ 150.000 yang disewakan seharga $ 1.000 per bulan memiliki potensi pendapatan yang lebih baik daripada rumah seharga $ 300.000 yang disewakan seharga $ 1.600 per bulan. Bangunan empat unit yang harganya $ 400.000 dapat menghasilkan $ 3.000 per bulan di lingkungan yang sama. Membeli di lingkungan yang tepat dan pada tahap yang tepat dari siklus real estat adalah yang paling penting dan ketika dilakukan dengan benar, itu akan menghasilkan apresiasi dan keuntungan yang sehat.
Apakah properti akan memberikan penghasilan kepada Anda memunculkan pertanyaan apakah pendapatan itu penting bagi Anda. Apakah Anda memiliki sumber pendapatan lain yang memungkinkan Anda membelanjakan lebih banyak penghasilan untuk merenovasi gedung? Apakah Anda membutuhkan lebih banyak pendapatan sekarang, atau apakah pertumbuhan ekuitas di masa depan lebih penting?
b. Leverage: Leverage penting dalam berinvestasi. Ini karena semakin sedikit uang tunai yang Anda masukkan ke setiap properti, semakin banyak properti yang mampu Anda beli. Jika properti naik nilainya, tingkat pengembalian Anda naik secara eksponensial. Namun, jika properti turun nilainya, dan Anda memiliki banyak hutang pada properti, hasilnya bisa berupa arus kas negatif. Arus kas negatif bisa berupa "buruk" atau "baik." Jenis "baik" bersifat jangka pendek dan menghasilkan uang bagi Anda.
Investasi "Nothing down" sangat menarik bagi investor dengan leverage tinggi, tetapi harus didekati dengan hati-hati. Jika Anda adalah pemain jangka panjang, leverage pada umumnya akan menguntungkan Anda jika pasar tempat Anda berinvestasi menghargai dalam jangka panjang dan penghasilan Anda dari properti dapat membayar sebagian besar layanan hutang bulanan.
c. Ekuitas: Ekuitas dapat mengambil sejumlah bentuk seperti:
- Harga setelah diskon
- Fixer atas - potensi "terbalik"
- Peluncuran kembali peluang
- Manajemen yang buruk
- Penyitaan
Ada banyak cara untuk membuat ekuitas, tetapi membeli ke ekuitas adalah taruhan terbaik Anda. Temukan seseorang yang tertarik untuk menjual properti mereka dan bersedia untuk melepaskan ekuitasnya dengan nilai kurang dari penuh. Atau, Anda dapat membeli properti yang membutuhkan pekerjaan yang dapat dilakukan dengan harga 50 sen dolar atau kurang. Dengan kata lain, jika properti membutuhkan $ 10.000 dalam pekerjaan, pastikan Anda mendapatkan diskon $ 20.000 pada harga atau lebih baik.
d. Penghargaan: sama seperti yang disebutkan sebelumnya, membeli di lingkungan yang tepat dan pada tahap yang tepat dari siklus real estat akan menghasilkan apresiasi dan keuntungan. Tapi ini bukan hal yang mudah. Pengaturan waktu siklus real estat sulit dan sangat spekulatif. Jika Anda membeli properti tanpa ekuitas atau arus kas semata-mata untuk apresiasi jangka pendek, Anda terlibat dalam investasi berisiko.
Membeli untuk apresiasi jangka menengah hingga jangka panjang (10 hingga 20 tahun) lebih aman dan lebih mudah. Lihatlah tren lingkungan dan kota jangka panjang untuk memilih area yang akan mempertahankan nilai mereka dan tumbuh dengan kecepatan rata-rata 5 hingga 7%. Gabungkan taktik ini dengan arus kas masuk akal dan membeli ke ekuitas, dan Anda akan menjadi investor yang cerdas.
e. Risiko: investor yang baik harus selalu mengevaluasi risiko yang terlibat dalam investasi apa pun sebelum melakukannya. Tanyakan kepada diri sendiri, "Bagaimana jika asumsi saya salah?" Dengan kata lain, apakah saya memiliki "Rencana B"? Jika Anda membeli properti untuk dihargai dan properti tidak menghargai nilainya, dapatkah Anda menyewa untuk arus kas positif? Jika Anda membeli dengan pinjaman suku bunga yang disesuaikan dan tarifnya naik, apakah ini akan membuat Anda gulung tikar?
Jika Anda memiliki beberapa lowongan, dapatkah Anda menangani arus kas negatif, atau apakah itu akan memberi tahu Anda dan keuangan Anda secara negatif. Dengan investasi seperti ini, Anda harus mengharapkan yang terbaik, tetapi bersiap untuk skenario terburuk.
Tanda Peringatan Kesepakatan Buruk
Ada beberapa tanda bahwa ketika Anda menemukannya dapat berarti bahwa kesepakatan investasi akan menjadi buruk. Beberapa dari mereka adalah;
- Bilangan Jangan Tambah: Anda berada dalam permainan ini karena Anda ingin menghasilkan uang. Jika jumlahnya tidak bertambah, dan penjual tidak akan menjatuhkan harga atau memberi Anda syarat yang lebih baik, maka Anda harus mencari investasi lain di tempat lain.
- Nomor Hilang: Jika penjual tidak dapat memberi Anda laporan untung dan rugi tahun berjalan, ditambah angka aktual dari dua tahun sebelumnya, lanjutkan ke kesepakatan lain.
- Angka yang Diproduksi: Angka Pro forma adalah perkiraan murni. Mereka mungkin merupakan orang-orang yang berpendidikan, tetapi mereka masih merupakan proyeksi. Pemberi pinjaman tidak akan memberikan angka-angka yang dibuat-buat ini berat dan begitu juga Anda. Di sinilah pengalaman Anda memainkan peran besar. Setelah beberapa saat, Anda akan dapat dengan cepat mengetahui "siapa yang menghembuskan asap" atau jika jumlahnya masuk akal.
- Properti Bermasalah : ada skenario di mana properti terlihat bagus di atas kertas – angkanya nyata dan jumlahnya bertambah. Namun kunjungan situs menunjukkan sesuatu yang sangat berbeda. Mungkin perlu perbaikan besar karena penjual telah menunda pemeliharaan, berharap untuk meneruskan sakit kepala kepada pembeli. Jangan biarkan pembeli itu menjadi Anda. Carilah kesepakatan yang lebih baik di tempat lain.
- Area Salah : Jangan menghabiskan uang Anda untuk membalikkan tren. Jika lingkungan menurun, properti membawa stigma itu. Penyewa akan pindah, dan begitu juga Anda.
- Bulan di Pasar : Properti bagus berjalan cepat. Properti buruk berlama-lama di cantuman bulan demi bulan. Dengan pekerjaan detektif, Anda bisa mengetahui mengapa itu tidak berguna. Dan itu adalah pengalaman belajar yang layak, tetapi waktu Anda akan lebih baik dihabiskan untuk mengejar penawaran bagus.